Attraverso il contratto di usufrutto, si regola la cessione di un bene a tempo determinato o indeterminato. In questo tipo di contratto esiste un utilizzatore, o usufruttuario, che versa un canone al concedente, detto anche nudo proprietario. Il rapporto contrattuale è simile nella struttura a un contratto di locazione. Ma mentre quest’ultimo prevede che al locatario si conceda esclusivamente l’utilizzo del bene preso in locazione, un contratto di usufrutto consente all’utilizzatore il godimento del bene e dei “frutti” che ne derivano.
Anche la possibilità di mantenere gli utili è regolamentata mediante disposizioni contrattuali. Se il bene oggetto dell’usufrutto è un terreno o un’azienda agricola, si può parlare di “frutti” in senso letterale. Non a caso infatti, il termine “usufrutto” deriva dal latino usus fructus (diritto di proprietà) e indica proprio tutte le possibili rendite derivate dal bene.
Il godimento dei frutti è possibile anche per i diritti di usufrutto. Un esempio in questo senso sono i diritti di pesca.
Per spiegare con semplicità la differenza tra locazione e usufrutto, possiamo utilizzare la metafora di un frutteto. Un locatario può utilizzarlo a scopo ricreativo, ma non può raccogliere, né vendere i frutti per trarne un guadagno. Questo diritto resta infatti appannaggio del proprietario e locatore del giardino.
Nel settore immobiliare, i contratti di usufrutto vengono di regola conclusi per terreni e immobili commerciali, quali edifici o stabilimenti.
I contratti di usufrutto per terreni necessitano di forma scritta se sono superiori a un anno. Qualora il terreno abbia uno scopo di tipo agricolo, questa disposizione si applica per contratti superiori a due anni. Ove la forma scritta non venga rispettata, il contratto di usufrutto si intende per legge a tempo indeterminato. La raccomandazione generale per tutte le forme di usufrutto è comunque stipulare subito ogni accordo per iscritto e farlo sottoscrivere a entrambe le parti.
Obblighi del nudo proprietario
Il nudo proprietario è obbligato a lasciare il bene all’usufruttuario in modo tale da rendergli possibile l’utilizzo e il godimento dello stesso, come previsto dal contratto. Se l’usufrutto include anche l’inventario, evento abbastanza usuale nella gastronomia o per le aziende agricole, e uno dei beni inventariati risulti inutilizzabile per ragioni non imputabili all’usufruttuario, quest’ultimo avrà comunque l’obbligo di sostituirlo. In tale disposizione, non sono contemplati gli animali che servono a generare profitti.
Obblighi dell’usufruttuario
Un contratto di usufrutto dovrebbe consentire all’usufruttuario di utilizzare il bene oggetto dell’accordo in modo commerciale. Pertanto l’usufruttuario ha l’obbligo di trattare il bene con la diligenza di un commerciante avveduto. In caso di usura, i beni utilizzati dovranno essere riparati o sostituiti. Al termine o al momento della risoluzione di un contratto di usufrutto, l’usufruttuario ha l’obbligo di restituire il bene nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto.
Termine del contratto di usufrutto mediante disdetta
In mancanza di altri accordi, un contratto di usufrutto può essere disdetto con un preavviso di sei mesi dalla fine dell’anno di usufrutto.
Rispetto a un contratto di locazione, è importante sottolineare che un contratto di usufrutto non termina con la morte dell’usufruttuario. Gli obblighi contrattuali si trasferiscono infatti anche agli eventuali eredi.
Il contratto di usufrutto, per sua intrinseca natura, si stipula per una durata prolungata. Pertanto, prima della sottoscrizione ufficiale, è consigliabile conoscere e valutare tutti i pro e i contro.
Il fondamento giuridico per un contratto di locazione è la Legge sulla locazione, che va a tutelare il locatario. Per l’usufrutto, non esiste invece una legge simile. Il contratto di usufrutto è infatti disciplinato dal Codice Civile e può essere redatto liberamente da entrambe le parti. Nella fase preparatoria, è dunque buona prassi affidarsi a un legale esperto, in modo da evitare trappole o problemi in un momento successivo.
Più dettagliato e completo sarà il contratto, più questo sarà in grado di tutelare le parti da eventuali contenziosi. È importante inoltre indicare ogni singolo dettaglio relativo all’oggetto dell’usufrutto, tra cui le modalità di pagamento e il preavviso di disdetta.
Una speciale forma di usufrutto è rappresentata dal principio del diritto di costruzione. Nel linguaggio comune, si parla generalmente di enfiteusi. Il sogno di costruire una casa si scontra non di rado con condizioni finanziarie complesse. I terreni dotati di permesso di costruire sono infatti, oltre che rari, anche molto costosi, soprattutto nelle aree più richieste o particolarmente industrializzate.
Il diritto di costruire consente di edificare su un terreno il cui proprietario non sia l’effettivo committente o costruttore. Il proprietario o chi concede il diritto ricevono un canone per l’utilizzo. I contratti hanno una durata media tra i 60 e i 99 anni.
Una volta decorso il termine, il proprietario del terreno e l’utilizzatore hanno un reciproco diritto di vendita. Ove non se ne faccia uso, l’abitazione resta di proprietà di chi possiede il terreno. In caso di rinnovo del contratto, l’utilizzatore ha diritto di prelazione per la conclusione di un nuovo accordo.
Se l’immobile va al proprietario del terreno, quest’ultimo dovrà pagare un indennizzo all’usufruttuario, che di solito ammonta a due terzi del valore dell’immobile in quel preciso momento. Il quadro giuridico dell’enfiteusi è regolato da un’apposita legge sul diritto edificatorio.
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